數(shù)說清遠樓市----2014，任性，清遠樓市

發(fā)表時間： 2015-03-03 00:00 來源：清遠第一房網(wǎng) 　　

據(jù)第一房網(wǎng)市住建局監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示：與去年樓市‘高歌猛進’迥然不同，2014年清遠樓市降價范圍和幅度進一步擴大，住宅銷售全年層量價增速雙降態(tài)勢

第一季寒冬期：新年剛過，銀行“停貸潮”就開始蔓延，40多個主要城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，多家商業(yè)銀行上調(diào)基準利率。房貸收緊之后，第一季度樓市成交量出現(xiàn)下滑，隨之而來的是一些消極信號：不動產(chǎn)登記條例頒布，全面實施控容，未報建產(chǎn)品統(tǒng)一按照新執(zhí)行容積率計算方法……整個2014年開局都處于低迷狀態(tài)

第二季回溫期：以時代傾城‘月薪三萬’全民營銷、凱景中央首座枕頭人事件、云山詩意快閃為代表的事件營銷開始嶄露頭角，開發(fā)商開始積極自救，降價未及風潮，活動營銷搶客，帶動成交上漲，但紅五月成色一般。

第三季空窗期：　上半年，部分樓盤降價促銷的現(xiàn)象，在一段時間內(nèi)抑制了自住購房者的購買欲望。一時間，一股“坐等降價”的預(yù)期在購房者間蔓延。然而，需求本身并未消失，下半年，在觀望了一段時間后，不少“捂緊了荷包”的購房者開始上岸，購買力在今年第四季度開始爆發(fā)。

第四季秋收期：外力因素：今年9月30日，央行宣布居民購買首套房利率下限調(diào)為最低七折，二套房將實行“認貸不認房”的標準。隨后清遠市工行、農(nóng)行等正式放寬限外政策，放寬后外地人在清遠購買商品住房無需再提供一年的社?；蚣{稅證明，落實“認貸不認房”。內(nèi)力因素：30多家樓盤齊推新，市場掀起價格戰(zhàn)動更是頻繁。樓盤沙雕展、白雪公主舞臺劇、熊貓展、樂8小鎮(zhèn)、親子嘉年華等親子活動，免費自助餐、數(shù)錢風暴、來訪抽獎送蘋果6等，每一場活動都吸引眾多家庭尤其是孩子。"

2014清遠樓市年度數(shù)據(jù)：

全年供應(yīng)：全年商品房供應(yīng)52141套，創(chuàng)近三年新高

降價跑量、庫存積壓達到歷史高位，這兩個無疑是2014年清遠樓市的兩大關(guān)鍵詞。在地王頻出、房價瘋漲的2013年過后，今年的市場可謂出乎了多數(shù)人的意料。據(jù)第一房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2014年我市商品房新增預(yù)售供應(yīng)52141套，新增面積為518萬平方米，同比去年全年445萬㎡增幅達14%。全年網(wǎng)簽銷售為23541套，供需比接近2:1。

從數(shù)據(jù)來看，2014年第一季度預(yù)售量縮水外，其余三個季度的上市量都出于高位，其中紅五月市場推新 超1萬套，直至8月，全市范圍的降價風潮蔓延，隨即接近30個熱點樓盤齊齊推新，預(yù)售貨量逼近2萬套，9月9月末重大政策的出臺以及一波波新房的來襲，清遠樓市呈現(xiàn)了上市量、成交量雙漲的局面，樓市回暖跡象明顯，但價格降幅明顯。

全年網(wǎng)簽：市區(qū)(不含清新)網(wǎng)簽成交23671套，上半年成交量穩(wěn)中求進 下半年政策松動現(xiàn)回暖

據(jù)第一房網(wǎng)市住建局監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示：與去年樓市‘高歌猛進’迥然不同，2014年清遠樓市降價范圍和幅度進一步擴大，住宅銷售全年呈量價增速雙降態(tài)勢。2014年市區(qū)(不含清新)商品房網(wǎng)簽23541套房，同比下降約15%;房屋成交均價4913元/平方，同比下降6%;成交金額約137億元，同比下降19%;銷售面積約247萬平方，同比下降16%。商品住宅成交20273套，同比下降17.34%。

2013年，盡管地產(chǎn)同行還在感慨‘時勢唯艱’，但從數(shù)據(jù)上的真相卻表示市場還在“量價齊升”;2014年，無論數(shù)據(jù)還是現(xiàn)實支撐，清遠房地產(chǎn)市場頻頻“爆冷”，......樓市依然在奔跑，但體力和速度卻已現(xiàn)不濟。

從成交曲線上讀懂清遠樓市，2014全年成交旺季集中在第二季以及第四季，由于市場蛋糕有限但爭食者眾，個盤市場表現(xiàn)日益低迷，多個住宅項目“去庫存”壓力有增無減，據(jù)第一房網(wǎng)市場摸底調(diào)查顯示，包括東城御峰、景源公園一號、鳳城酈都、萬科華府、喜悅里、中倫東海岸、清遠奧園、金信海怡花園、恒福尚筑等多個項目在2015年紛紛進入工程建設(shè)周期的尾聲，新貨加推和尾盤枯清將在今年同步上演。

新年剛過，銀行“停貸潮”就開始蔓延，40多個主要城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，多家商業(yè)銀行上調(diào)基準利率。房貸收緊之后，一月全國樓市成交量出現(xiàn)下滑，隨之而來的是一些消極信號：不動產(chǎn)登記條例頒布，全面實施控容，未報建產(chǎn)品統(tǒng)一按照新執(zhí)行容積率計算方法……終于，突如其來的“樓市馬年第一降”----敏捷東城水岸，在東城點燃星星之火，不出數(shù)月已呈燎原之勢。之后新城、舊城、清新多樓盤陷入降價風波，一時間轟動全市。多項目降價刺激帶動網(wǎng)簽量回暖。

9月30日，央行宣布居民購買首套房利率下限調(diào)為最低七折，二套房將實行“認貸不認房”的標準。隨后清遠市工行、農(nóng)行等正式放寬限外政策，放寬后外地人在清遠購買商品住房無需再提供一年的社保或納稅證明，落實“認貸不認房”。地方政府通過降低外來務(wù)工人員子女入戶以及接受教育的門檻，外地人在清遠買房無需提供貸款證明，首套房購置條件上放寬限制，借此以扭轉(zhuǎn)樓市頹勢，樓市利好直接帶動石角、龍?zhí)两紖^(qū)盤的成交大猛，從而在第四季度上全市網(wǎng)簽量逆市翹尾。 12月各大開發(fā)商為沖刺銷售額，降價促銷，成交量突破300萬方，完美收官。

2014年清遠商品房總庫存超7萬 創(chuàng)近年新高

2014年全市六區(qū)已售網(wǎng)簽成交量為26588套，已售面積為2806900平方米，銷售金額為157億元，全市新增供應(yīng)為52141套，新增面積為518萬㎡，積壓待售庫存為71128套，創(chuàng)歷史新高，庫存面積為7749696平方米。

“一方面是成交量的下滑，一方面卻是新增供應(yīng)的增加，兩者疊加導(dǎo)致多地庫存攀升到警戒線邊緣。”清遠某資深房地產(chǎn)專家如此悲觀地論斷。

而第一房網(wǎng)監(jiān)控中心有關(guān)住宅成交套數(shù)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢，其數(shù)據(jù)顯示，2014年清遠全市新增供應(yīng)超過 5 萬套，積壓待售庫存逾7萬套，是近三年的最高水平。按照一年2.5萬套的消化率，在不增加新貨的前提下，積壓的庫存足夠清遠消化3年。

有業(yè)內(nèi)人士分析，2014年商品房的銷售面積出現(xiàn)負增長，主要原因是2013年同期的商品房銷量基數(shù)較高。“市場上的剛需容量有限，去年出手的多，今年自然就少了。”此外，信貸約束也影響了購房行為的實現(xiàn)。今年以來，個人住房抵押貸款的收緊，使得購房者置業(yè)成本提高。雖然央行和銀監(jiān)會均表態(tài)，商業(yè)銀行應(yīng)對剛需群體的首套房貸款政策予以傾斜，但目前來看，個人房貸申請難度并未明顯降低。

從單盤銷售金額十強榜單看，與2013年相比，市區(qū)樓盤名次之間金額落差明顯收窄。跟往年一樣，碧桂園山湖城在2014年，以 4.7億元收購新亞地產(chǎn)在山湖城項目的控股權(quán)，項目在2014年新取預(yù)售貨量達2105套，網(wǎng)簽成交量為1379套，銷售套現(xiàn)130億元，當之無愧成為2014年銷冠樓盤。萬豪水晶灣，2014年通過精準有效的營銷，創(chuàng)造了超過10萬來訪量的樓市記錄，該片區(qū)其余樓盤紛紛得益。萬豪·水晶灣用一年的時間早就了清遠難得一見的明星盤，以全城效應(yīng)造就品牌知名度的營銷模式或者可以概括了這一年來萬豪的營銷套路，獎金超過30萬元市政公園征名、微信派利是、成本都超過50萬的全城派魚，萬豪一波接一波的營銷手法極大地提振了購房者逐漸疲憊的三觀。據(jù)第一房網(wǎng)統(tǒng)計，萬豪·水晶灣2014年網(wǎng)簽量為912套，銷售金額為4.2億元。而2014年的一匹強勁黑馬當屬時代傾城莫屬，在清遠，時代地產(chǎn)在經(jīng)歷過短暫的“水土不服”后，開始更加務(wù)實和專注地向市民示好。保持每個月一次的大型親子活動，不同花款的活動形式，掀起了樓市近年來最為激烈的“搶客”大戰(zhàn)，今年累計實現(xiàn)斬獲接近900套的網(wǎng)簽成交量，銷成交額達3.3億元。

無論在供應(yīng)量還是成交量上，2014年大熱的東城板塊也在榜單上得到展現(xiàn)，包括時代傾城、天湖酈都、新時代嘉園、東城御峰、凱景中央首座等項目均名列全市銷售前列，而兩大巨頭樵順地產(chǎn)以及朝南地產(chǎn)在2014年的吸金能力則略顯衰退，

新盤報建：2013年80新盤齊報建，2014年不足10家

據(jù)第一房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截止2015年1月，我市新報建項目不足10家，其中均為小型開發(fā)商的小項目，乏善可陳。據(jù)回憶，2012年報建項目(或正在前期籌建階段)累計超過80個，2013年報建熱潮高溫不退，但2014年全年急劇遇冷，新報項目僅6家。據(jù)世基顧問總經(jīng)理盧震分析，制約2014年報建熱潮降溫的主要原因是政府通過新政手段叫停了報建優(yōu)惠。據(jù)悉早期，清遠政府通過從土地、金融、稅收以及開發(fā)報建等各方面提出相應(yīng)的優(yōu)惠政策，直接導(dǎo)致了12-13年出現(xiàn)了扎堆的報建熱潮，14年地方政府叫停了報建優(yōu)惠，并全面實施降容，有目的地調(diào)節(jié)開發(fā)商的拿地、開發(fā)的節(jié)奏。

除了小型房地產(chǎn)項目的報建外，據(jù)部分房企的內(nèi)部透露，包括朝南集團、萬科、碧桂園在內(nèi)的多個房企大鱷已經(jīng)準備開發(fā)儲備地塊。早在去年，萬科就通過二級市場在舊城飛來湖板塊拿下總建面約200萬方的商住地塊 ，該地塊位于舊城開發(fā)新區(qū)，通過新開通的環(huán)城一路接駁黃坑核心地段，飛來湖濕地公園環(huán)繞周邊，是舊城難得的好地塊。

商業(yè)地產(chǎn)：2014年商業(yè)體開建成風潮 社區(qū)底商銷售爆冷

五年多的探索，終于讓這座新城探索并創(chuàng)造出一套無界限的生活形態(tài)。對于未來，我們可以想象到這樣一幅畫面：城際高鐵呼嘯而過，廣清輕軌忙碌穿梭，來往人流大量涌動，江南客運站忙碌而有序地迎送四方賓朋……這些正是新城呈現(xiàn)的繁榮景象。以贏之城為新城的唯一商圈的格局，隨著多個新建大型商業(yè)中心的落戶，開始呈現(xiàn)出裂變和分流。

其一，以廣清大道以西，人民三路以北為區(qū)域邊界的城西商圈初見雛形。隨著近年以華南裝飾城為首的專業(yè)市場得到市場熱捧，城西商貿(mào)物流區(qū)的專業(yè)市場開始逐漸被盤活，包括清遠農(nóng)批、汽車城等市政配套成型，此外，茶博城項目目前正處于籌建階段，計劃2015年可對外招商，臥龍旗下的臥龍新天地商業(yè)體也將在年后動工建設(shè)，據(jù)消息透露，項目同樣擬簽約世界500強的招商團隊進行商業(yè)廣場的招商運營。而同一片區(qū)的翔隆·七色城邦正式簽約零售巨頭--歐尚購物中心。該商業(yè)區(qū)地塊位于連江西路北側(cè)，七色城邦銷售中心斜對面。這也意味著，清遠終于有了自己的世界級大型購物中心。在突飛猛進的變化中，大家看到了城西的巨大潛力，隨之，時代地產(chǎn)以1.98億元在城西郊區(qū)競得600畝開發(fā)用地，并在今年對外發(fā)售。樓盤開發(fā)與新城發(fā)展的良好互動，讓區(qū)域的商業(yè)和居住價值大幅拉升。

其二，2014年靜福南路的開通，帶動一個黃金開發(fā)區(qū)的迅速崛起。圍繞靜福南路以時代廣場、朝南國際為代表的新區(qū)的開發(fā)漸入佳境。40萬方的時代廣場已經(jīng)開放銷售中心，按照工程進度項目有望在五月可對外發(fā)售，同城市廣場同宗的時代廣場，承載著新城中央居住區(qū)商圈的巨大發(fā)展?jié)摿?，是城東吸引大牌開發(fā)商齊聚的法寶 。由一個大型商業(yè)體帶動新城東產(chǎn)生的諸多價值裂變，僅是城市商業(yè)發(fā)展的一個縮影。樓盤開發(fā)與新城發(fā)展的良好互動，讓區(qū)域的商業(yè)和居住價值大幅拉升。

除了新城商圈面臨重塑和洗牌后，舊城以沃爾瑪廣場開建帶動了老城區(qū)商圈的升級變面，沃爾瑪與大潤發(fā)兩個大型購物中心僅差一路之隔，分庭抗禮，有效地帶動區(qū)域商鋪投資的空前亢奮。東城區(qū)，40萬平米房的樵順廣場與80萬平方米的至德廣場將呈現(xiàn)出分庭抗禮之勢。其開發(fā)量大與常駐人口增速無法形成正比，對未來市場造成一定隱憂。2015年清遠商業(yè)將面臨新一輪的洗牌。

土地市場：2014年土地供應(yīng)短缺--是政府調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏還是開發(fā)商拿地熱情低迷?

作為游戲規(guī)則的制定者，清遠第一個搖起大旗。從2014年第一季度起清遠開始放緩了土地推出的節(jié)奏，據(jù)第一房網(wǎng)統(tǒng)計，全年土地供應(yīng) 42 宗，流拍4宗。底價成交包括12宗居住用地， 23宗為工業(yè)工地，商服用地共有3宗，教育科研用地1宗。2014年招拍掛出讓(含轉(zhuǎn)讓)用地面積約214.43萬平方米，同比下降48.25%，成交總額約47.11億元，同比增長9.38%。其中居住用地出讓(含轉(zhuǎn)讓)面積約91.53萬平方米，成交總額約31.74億元，分別同比下降66.79%、17.80%。而住宅用地更面臨“斷糧”。

2014年清遠市區(qū)(清城區(qū)、高新區(qū))整體土地供應(yīng)不多，主要以住宅用地為主。其中住宅用地供應(yīng)量大，成交金額占比最高，但流拍率高。2012年清遠市區(qū)土地共計出讓39宗，合計用地面積118萬平方米，住宅用地出讓31宗，面積95萬平方米;商業(yè)辦公用地4宗，面積14.4萬平方米;工業(yè)用地4宗，面積8.5萬平方米。其中全年住宅用地供應(yīng)比重最大，占全市土地供應(yīng)面積的80%，其供應(yīng)區(qū)域主要集中在新城板塊與舊城板塊。全年住宅土地共成交25宗，其中住宅用地成交17宗，撤銷或流拍11宗(截止至2012年12月20日，另有三宗住宅用地處于掛牌期)，商業(yè)辦公用地及工業(yè)倉儲用地各4宗全部成交。全年土地成交金額118億，其中住宅用地成交金額89.6億，占76%的比例，商業(yè)辦公用地成交金額26億，占比22%，工業(yè)倉儲用地成交金額2.2億，占比2%。2012年清遠住宅土地市場遇冷，其中住宅用地供應(yīng)與成交環(huán)比2011年明顯下降，成交面積42萬平方米，環(huán)比下降73%。成交金額同樣急劇下滑。

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